在中國(guó)大陸，人們常常將房屋“按揭”與“抵押”混為一談，而事實(shí)上按揭與抵押款是房地產(chǎn)業(yè)中兩種不同的融資方式，是現(xiàn)代信用制度的產(chǎn)物。個(gè)人住房按揭貸款是這樣一種融資方式：如果你想購(gòu)買(mǎi)一住房而手頭現(xiàn)金不足，但你有穩(wěn)定的豐厚收入，你就可以與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)樓合同，用手頭的資金先付部份樓款（又稱(chēng)按金），在房地產(chǎn)商同意作擔(dān)保人，以其房屋作抵押物的前提下，向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，由銀行付清余下房款，你以后再逐月向銀行還付利息。現(xiàn)房按揭又稱(chēng)“樓宇按揭”，期房按揭又稱(chēng)“樓花按揭”。在按揭期間，樓宇的所有權(quán)歸按揭權(quán)人（銀行等金融機(jī)構(gòu)），按揭人（購(gòu)房者）有使用權(quán)、買(mǎi)樓權(quán)。按揭期結(jié)束后一個(gè)月，按揭雙方結(jié)算債務(wù)，按揭人取回所有權(quán)，購(gòu)樓結(jié)束。

房屋按揭中涉及三方利益：按揭人（購(gòu)房者）、按揭權(quán)人{(lán)TodayHot}（金融機(jī)構(gòu)）、擔(dān)保人（房地產(chǎn)商）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（擔(dān)保人）

“樓宇按揭”與“樓花按揭”在法律關(guān)系上又有所不同�！皹怯畎唇摇迸c傳統(tǒng)意義上的以現(xiàn)房為擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款有相似之處，而“樓花按揭”則有較大差異，它是以房地產(chǎn)商為擔(dān)保人，以其少量的保證金和在建的期房為擔(dān)保的借貸關(guān)系�！皹腔ò唇摇睂�(shí)質(zhì)上是一種房產(chǎn)期權(quán)的質(zhì)押。以期權(quán)出質(zhì)，一方面擴(kuò)大了房地產(chǎn)融資渠道，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但另一方面又增加了金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，使三方關(guān)系更為復(fù)雜化。因?yàn)槠诜吭诎唇液贤�簽訂時(shí)未建成，期房的價(jià)格較現(xiàn)房低，開(kāi)發(fā)商在大幅度讓利的情況下將建房風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了一部份給購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)。

下面看成都市房地產(chǎn)糾紛實(shí)例：某房產(chǎn)公司修建“××大廈”，與購(gòu)房戶(hù)簽訂了期房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定了一條違約責(zé)任：如果開(kāi)發(fā)商未于1998年9月8日按期限交房，則每月按購(gòu)房戶(hù)已付房款的1%支付違約金。購(gòu)房戶(hù)又與某銀行簽訂了按揭合同，購(gòu)房戶(hù)支付了30%（合計(jì)30萬(wàn)元）按金，銀行向開(kāi)發(fā)商支付了70%（約計(jì)70萬(wàn)元）房款，房地產(chǎn)商作為擔(dān)保人，銀行扣除了10%房款的保證金。但開(kāi)發(fā)商至今未能將大廈建成，購(gòu)房戶(hù)未能取得房屋，由此發(fā)生糾紛。購(gòu)房戶(hù)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約，違約責(zé)任應(yīng)按全部房款計(jì)算，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)際已獲得全部房款（除10%保證金以外）。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為購(gòu)房戶(hù)向銀行交付了30萬(wàn)元首付款，再加上每{HotTag}月支付的本息，已付房款是40萬(wàn)，應(yīng)按40萬(wàn)元計(jì)算違約金，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。

事實(shí)上，按揭合同一旦簽訂后，銀行則將購(gòu)房戶(hù)所貸資金加上購(gòu)房戶(hù)支付的按金全部劃歸至開(kāi)發(fā)商帳上，購(gòu)房戶(hù)已支付全部房款，然后購(gòu)房戶(hù)在銀行開(kāi)設(shè)還款帳戶(hù)，逐月向銀行還貸付息，所以購(gòu)房戶(hù)向銀行的還貸行為就不是人們口頭上還常講的“向銀行付房款”的概念了。那么，購(gòu)房戶(hù)與某開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)房合同》中違約責(zé)任的約定，其“購(gòu)房者已付房款”就不應(yīng)理解為“購(gòu)房者向銀行支付的房款”，造成這樣的重大誤解原因就是人們未將“樓花按揭”從傳統(tǒng)意義上的“現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)”中解脫出來(lái)，仍然將兩者混為一談。

目前樓房按揭糾紛開(kāi)始大量出現(xiàn)，在我國(guó)法律體系中，只有“抵押”的有關(guān)規(guī)定，而無(wú)“按揭”的概念，由于無(wú)法可依，人們只好把按揭合同中的“按揭”以“抵押”充抵。建行、工行等銀行頒布了《按揭貸款辦法》，但這些辦法不是法律規(guī)定，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)銀行實(shí)際上已被改組為自負(fù)贏虧的企業(yè)，既然是企業(yè)，就不能制訂具有廣泛的約束力的行政規(guī)章，除中國(guó)人民銀行可以制訂部門(mén)規(guī)章之外，專(zhuān)業(yè)銀行制訂的“辦法”是不具有任何法律效力的，不能規(guī)范按揭當(dāng)事人的行為，一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)發(fā)生無(wú)法可依的尷尬局面。例如在上述案例中，按揭期間房屋的所有權(quán)歸銀行，使用權(quán)歸購(gòu)房戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，應(yīng)該由誰(shuí)向開(kāi)發(fā)商索賠？按理銀行有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。但購(gòu)房者已與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，似乎又應(yīng)是購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商索賠。本案推理而產(chǎn)生這樣的問(wèn)題根本原因是無(wú)法可依。

按揭是一種與合同法、擔(dān)保法、民法等有密切關(guān)系的民事行為，目前各專(zhuān)業(yè)銀行頒布的“按揭辦法”對(duì)按揭貸款的概念、對(duì)象、應(yīng)具備的條件，貸款程序、期限、還貸方式、違約責(zé)任作了規(guī)定，銀行擔(dān)心的是貸款人能不能付清貸款本息，而對(duì)擔(dān)保人預(yù)期違約導(dǎo)致貸款人權(quán)利受到損害似乎不太關(guān)心，而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商違約就會(huì)使購(gòu)房戶(hù)的使用權(quán)、請(qǐng)求權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，銀行對(duì)購(gòu)房戶(hù)也構(gòu)成違約，甚至可能導(dǎo)致銀行本身無(wú)法收回貸款本息。特別是期房，用以質(zhì)押的是期權(quán)，期權(quán)一日不能兌現(xiàn)，購(gòu)房戶(hù)和銀行都將受到重大損失。

我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)房屋按揭的立法工作，不能在迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)中留下一塊空白。按揭是一種新生事物，國(guó)家制訂的有關(guān)按揭的法律法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定按揭當(dāng)事人三方的權(quán)利義務(wù)，特別是對(duì)房地產(chǎn)商的義務(wù)。房地產(chǎn)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其中的義務(wù)是很繁多的，如保證房屋質(zhì)量合格，配套設(shè)施齊備，面積公攤合理、按期交房等等，應(yīng)以金融杠桿來(lái)約束當(dāng)事人的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)要先行，法律要跟上，以法律規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，住房按揭制度也不例外。