２００６，雷聲大雨點(diǎn)小
　　"２００６年，政府出臺(tái)了不少保障性住房政策，其中最為重要的莫過(guò)于５月１７日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的'國(guó)六條'，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，被提上日程。"房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評(píng)論人士章林曉接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，"國(guó)六條"的出臺(tái)，宣布了我國(guó)在住房問(wèn)題上過(guò)度市場(chǎng)化政策取向的終結(jié)。 {TodayHot}
　　其后中央有關(guān)部委和各地方政府紛紛出臺(tái)了一些重要的配套政策措施，如土地出讓金部分收益用于廉租房建設(shè)；京滬廣等城市發(fā)布住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)保障性住房建設(shè)做出相關(guān)要求……
　　"但是，說(shuō)實(shí)話，這些住房保障政策尤其是廉租房建設(shè)只是停留在文字上，說(shuō)得比做得好。" 上海房地產(chǎn)界獨(dú)立分析人士顧海波接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，由于大多數(shù)地方政府沒(méi)有從思想上給予充分重視，有的地方至今還根本沒(méi)有廉租房制度，即便是有上海那樣的廉租房，也是"租金配租"且數(shù)量少，同中央政府所定義的廉租房差距較大，效果也不明顯。 {HotTag}
　　對(duì)此，章林曉也表示，到目前為止，除了一些大城市，許多中小城市要么沒(méi)有建立廉租房制度，要么廉租房制度形同虛設(shè)；而經(jīng)濟(jì)適用房方面，除了在其實(shí)施的過(guò)程中完全"變味"，很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降，要求經(jīng)濟(jì)適用房退出歷史舞臺(tái)的呼聲漸起。
　　而且，今年曾熱鬧一時(shí)的限價(jià)房目前看來(lái)也面臨"難產(chǎn)"，其中出現(xiàn)的一些特殊現(xiàn)象值得反思：廣州某限價(jià)房定價(jià)高出周邊商品房均價(jià)１０００元，限價(jià)房土地難落實(shí)，限價(jià)房購(gòu)買資格難界定，限價(jià)房模式面臨操作難題等等，眾多專家、學(xué)者斷言限價(jià)房將重蹈經(jīng)濟(jì)適用房覆轍，住房保障建設(shè)陷入"知易行難"的僵局。
　　"出現(xiàn)上述現(xiàn)象應(yīng)該說(shuō)是在意料之中。"章林曉表示，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人的思維，都是有慣性的，要想一下子扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，肯定是不現(xiàn)實(shí)的。不過(guò)，２００６年大家能初步形成一個(gè)共識(shí)，即解決民眾住房問(wèn)題，要分兩條腿走路，一條是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，一條是政府保障，這已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了；至于住房保障建設(shè)體系在２００６年的完善，自然是不敢奢望的。
　　２００７，阻力重重
　　"明年的住宅保障政策的實(shí)施，我認(rèn)為不甚樂(lè)觀。"顧海波表示，住房保障政策已經(jīng)是"老生常談"，但結(jié)果呢？有的地方至今未建立，有的地方經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)行中存在嚴(yán)重偏差，大量有權(quán)有勢(shì)的人占據(jù)了經(jīng)濟(jì)適用房，廣大老百姓十分不滿，可謂"冰凍三尺，非一日之寒"。到目前為止，還看不到哪個(gè)地區(qū)有建造多少廉租屋的計(jì)劃。
　　"盡管政府對(duì)保障性住房建設(shè)日益重視，不久前，建設(shè)部下達(dá)'最后通牒'，要求各地方政府加快完善住房保障制度，并表示將于２００７年一季度檢查各地落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃尤其是廉租房開(kāi)工建設(shè)等具體情況。"但章林曉表示，在保障性住房制度的實(shí)施過(guò)程中，存在的阻力不小，需要政府克服、解決的障礙還很多。
　　從資金層面講，"以地生財(cái)"模式，意味著政府可以從"民生用地"上"抽血"，而住房保障建設(shè)則要求政府向民生用房"輸血"。一來(lái)二去，這資金從何而來(lái)，這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一些前期炒作過(guò)度、地方財(cái)政過(guò)度依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)城市，很可能會(huì)因此引發(fā)政府財(cái)政危機(jī)。
　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)腐敗高發(fā)區(qū)，從已有的案例看，那些腐敗的高官不染指房地產(chǎn)的，是少之又少。住房保障體系的建立，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的利益，由此而引發(fā)的阻力自然也不可忽視。
　　從經(jīng)濟(jì)適用房既往的歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，保障性住房制度及其開(kāi)發(fā)建設(shè)最大的威脅來(lái)自于供需的"錯(cuò)位"--真正需要得到保障的"窮人"無(wú)法享受，卻被"富人"占有或淪為投機(jī)、牟利的工具。而對(duì)于這種"錯(cuò)位"，目前還并沒(méi)有相關(guān)政策、措施能夠行之有效地加以杜絕。
　　盡管保障性住房建設(shè)的"現(xiàn)實(shí)"與政策"理想"之間還有不小的落差，但章林曉表示，中央政府在該制度上的堅(jiān)決態(tài)度，將會(huì)促使保障性住房建設(shè)體系在２００７年得到比２００６年更進(jìn)一步的深化、細(xì)化。
　　多個(gè)層面完善保障制度
　　"住宅保障體系的建設(shè)和完善，必須要建立地方政策的目標(biāo)責(zé)任制，中央政府必須要有懲罰制度。"顧海波表示，保障性住房建設(shè)是"實(shí)事"工程，必須納入考核體系。不能再"忽悠"老百姓，不能"欺上瞞下"。
　　對(duì)于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)面臨的資金、土地等問(wèn)題，顧海波表示，資金必須從財(cái)政支出，中央也有規(guī)定，從每年土地出讓金中提�。担ビ糜诮ㄔ炝�租屋。當(dāng)然，各地由于歷史欠賬太多，可能杯水車薪，各地可以根據(jù)各自的特殊情況，從各種渠道加以籌資，也可以通過(guò)個(gè)人、政府、銀行借貸等組合集資的方式建房。
　　"解決資金問(wèn)題的出路，關(guān)鍵是兩點(diǎn)：一是要少搞些形象工程、政績(jī)工程，減少財(cái)政的奢侈性支出；二是充分利用好工業(yè)用地的招拍掛政策。"章林曉認(rèn)為，現(xiàn)在，中央政策已經(jīng)明確，工業(yè)用地必須進(jìn)行招拍掛供地。這對(duì)減輕地方政府財(cái)政壓力，建立住房保障體系，甚至對(duì)減少貿(mào)易不平衡都是有利的。
　　"土地價(jià)格方面，政府可以給予價(jià)格優(yōu)惠。"顧海波表示，管理、監(jiān)督要拿"頂戴花翎"和"嚴(yán)刑峻法"來(lái)做保證。
　　至于退出機(jī)制，經(jīng)濟(jì)適用房必須封閉運(yùn)作（回購(gòu)）或出讓時(shí)補(bǔ)地價(jià)。而對(duì)于限價(jià)房，顧海波認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)秩序還很不規(guī)范，宏觀調(diào)控政策也不系統(tǒng)、不配套，地方政府執(zhí)行、監(jiān)督和懲戒不力的情況下，限價(jià)房政策應(yīng)該謹(jǐn)慎出臺(tái)。如果出臺(tái)，其"退出"也必須封閉運(yùn)作（回購(gòu)）或出讓時(shí)補(bǔ)地價(jià)；要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)政府不作為、違規(guī)操作、腐敗受賄造成國(guó)有資產(chǎn)流失的要追究相關(guān)責(zé)任。
　　對(duì)于頗有爭(zhēng)議的審核機(jī)制，章林曉表示，解決供需"錯(cuò)位"的問(wèn)題其實(shí)并不難，關(guān)鍵是政策制訂者與實(shí)施政策者，以及監(jiān)督政策的實(shí)施者要分開(kāi)。如果決策者與實(shí)施者以及監(jiān)督政策的實(shí)施者都同屬一個(gè)政府部門(mén)，那么，在決策的時(shí)候，就可以預(yù)留下尋租的空間，"富人"住上豪華的經(jīng)濟(jì)適用房也就不足為奇了。