面對(duì)近幾年國(guó)內(nèi)幾乎所有省份及大小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的不斷看漲，曾經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)屢開(kāi)先河的海口發(fā)展商仍然只有無(wú)奈地面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)疲軟，而難以從海峽對(duì)岸的火爆行情中分一杯羹。
    11月20日，海南省價(jià)格監(jiān)測(cè)中心公布了對(duì)�？诜康禺a(chǎn)10月份價(jià)格的監(jiān)測(cè)調(diào)查結(jié)果：10月份�？谑凶≌�商品房集中成交價(jià)格由９月份的3746元／平方米降至3706元／平方米，降幅為1.06％。其中城區(qū)中心一類地段住宅商品房最低成交價(jià)由上月的3717元／平方米降為3644元／平方米。{TodayHot}
    據(jù)記者了解，目前海口房地產(chǎn)新盤(pán)均價(jià)在3000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格甚至低于許多二三線城市的均價(jià)水平。2002年時(shí)，海口的房?jī)r(jià)在2400～2600元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格與華南中心城市廣州的差距并不大，廣州當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)總體保持在4000元/平方米左右，但現(xiàn)在廣州房?jī)r(jià)整體水平已接近7000元/平方米，海口卻只緩慢增長(zhǎng)到3000元/平方米。
    但作為旅游消費(fèi)型城市，�？诔�房?jī)r(jià)外其他消費(fèi)指數(shù)并不低，依然維持了10幾年前延續(xù)下來(lái)的高消費(fèi)慣性，在部分物價(jià)水平上與廣州相差不大。
    面對(duì)近幾年國(guó)內(nèi)幾乎所有省份及大小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的不斷看漲，�？诘牡头�?jī)r(jià)尤其顯得突兀甚至怪誕。在�？�，幾乎所有主流發(fā)展商的樓盤(pán)都會(huì)面朝大海，但其售價(jià)卻在惆悵地等待春暖花開(kāi)。{HotTag}
    從10月初至11月底，�？诘闹髁鞣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商們依然在為他們所面臨的集體困境緊張地討論與商議，但曾經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)屢開(kāi)先河的海口發(fā)展商仍然只有無(wú)奈地隔岸觀火，而難以從海峽對(duì)岸的火爆行情中分一杯羹。
    “如果內(nèi)地每個(gè)行業(yè)的老總都來(lái)買一套，那也是很嚇人的”，一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者笑言。事關(guān)賣房，想象的空間與期待總是充滿著各種趣味，現(xiàn)在海口的開(kāi)發(fā)商只能以這種方式無(wú)奈地期待。
    十年惡夢(mèng)
    經(jīng)典陽(yáng)光置業(yè)總經(jīng)理蔡志喆在接受記者采訪時(shí)表示，�？谠谌珖�(guó)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)排名倒數(shù)第一，即便和西北省會(huì)甚至拉薩相比都幾乎是最低的�！昂？诜康禺a(chǎn)由全國(guó)最前沿到停滯不前一直到最后一位，�？诘姆康禺a(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)不可能再壞了�！辈讨締凑f(shuō)。
    1990年至1993年的短短幾年，是�？诜康禺a(chǎn)異軍突起的時(shí)期，整個(gè)市場(chǎng)隨著海南的“大開(kāi)放”政策而領(lǐng)先全國(guó)。對(duì)于現(xiàn)在那些第一次上島的人來(lái)說(shuō)，“10年前的�？跐M街都是擁擠的人群，馬路中間則被大量的奔馳、凱迪拉克占有”這樣的描述是難以置信的。眼前的�？陲@得寂寥惆悵，出租車司機(jī)也不再是天南地北的口音，取而代之的是海南普通話。
    “那時(shí)一個(gè)酒樓及娛樂(lè)場(chǎng)所的服務(wù)員一個(gè)月的小費(fèi)能頂現(xiàn)在一個(gè)白領(lǐng)的工資”，一位留守�？诔�過(guò)10年的開(kāi)發(fā)商描述。對(duì)于他來(lái)說(shuō)，那一切似乎就在昨天，巨大財(cái)富堆砌的海市蜃樓仿佛僅僅在一秒鐘前剛剛消失。
    此后，�？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫開(kāi)始破裂。根據(jù)�？谑蟹抗芫值臄�(shù)據(jù)顯示，1996年�？诓糠址�?jī)r(jià)已經(jīng)跌破成本價(jià)，且有價(jià)無(wú)市，仍然是買方市場(chǎng)。1996～2006年，除去物價(jià)上漲因素，海口房地產(chǎn)市場(chǎng)在底部徘徊了整整10年。
    海南的房地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士一直在期待和預(yù)測(cè)海南房?jī)r(jià)大漲的時(shí)機(jī)，一般都認(rèn)為積壓房地產(chǎn)處置完畢后，海南房?jī)r(jià)就會(huì)大漲，時(shí)間大約在2007年至2008年間。
    許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家對(duì)海南房地產(chǎn)考察后認(rèn)為，海南房地產(chǎn)正在形成一個(gè)大底，這個(gè)大底經(jīng)過(guò)10年的積蓄能量驚人，一旦拉升將持續(xù)若干年�！�
    但沒(méi)有人愿意把希望都寄托在預(yù)測(cè)上，對(duì)于走出低谷的�？诜康禺a(chǎn)預(yù)言已經(jīng)足夠多。因?yàn)樗�有的人都明白，�？诘耐顿Y洼地效益已經(jīng)非常明顯，現(xiàn)在只要適時(shí)地打通資本輸入缺口，這個(gè)洼地的投資價(jià)值就會(huì)迅速顯現(xiàn)。
    賣房子與城市運(yùn)營(yíng)
    對(duì)于周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，�？诘拈_(kāi)發(fā)商不可能不倍感郁悶。三亞有的椰林、海灘、陽(yáng)光和空氣，海口一樣不少，此外�？谶�有省會(huì)城市資源配置集中的天然優(yōu)勢(shì)，但�？诜�?jī)r(jià)走勢(shì)遠(yuǎn)不如三亞。相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他城市，海口的天然資源在房?jī)r(jià)走勢(shì)上也是毫無(wú)動(dòng)力可提供。
    相對(duì)于�？�，三亞確實(shí)有明顯的資源優(yōu)勢(shì)。三亞通常是上島游客的直接旅游目的地，而�？诳赡軆H僅就是中轉(zhuǎn)站。
    三亞面對(duì)的是南太平洋，而海口面對(duì)的主要是瓊州海峽，三亞的海灘景觀與海水質(zhì)量在全球排名三甲之內(nèi)。從微觀細(xì)節(jié)的差距到絕對(duì)意義上的資源稀缺性都決定了三亞一線海景房的均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元每平方米，但其市區(qū)的均價(jià)與�？趧t相差不大。
    蔡志喆認(rèn)為，由于核心資源的日漸減少與不可替代性，三亞核心海景房?jī)r(jià)格甚至將在幾年內(nèi)從目前的1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格再次翻倍。
    但面對(duì)三亞的行情，�？陂_(kāi)發(fā)商的共識(shí)是，雖然三亞在天然資源上較�？诖嬖谝恍﹥�(yōu)勢(shì)，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)的差異程度卻不太正常，�？诘暮＞胺可踔量梢悦科椒矫兹�四千的價(jià)格就能買到，這其中的主要問(wèn)題可能在于城市的整體推廣。“由于三亞的整體城市推廣做得好，房?jī)r(jià)比我們高很多，我們非常羨慕三亞走出了這個(gè)破局之局”。一位�？诎l(fā)展商對(duì)記者表示。
    此前�？谝灿虚_(kāi)發(fā)商獨(dú)自到外地“出走”推廣，但結(jié)果是開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)價(jià)格不但沒(méi)有上漲，相反供求關(guān)系的巨大缺口使任何單一對(duì)外宣傳推廣的開(kāi)發(fā)商都難以抵擋本地市場(chǎng)對(duì)外來(lái)看樓團(tuán)體的低價(jià)爭(zhēng)奪，使�？诘恼�體樓價(jià)依然保持整體下滑的趨勢(shì)。
    抱團(tuán)取暖或者“集體出走”成為�？诎l(fā)展商面對(duì)現(xiàn)實(shí)利益的最佳選擇�！斑@是一個(gè)水漲船高的問(wèn)題，雖然每個(gè)樓盤(pán)存在差異化，但是作為整體推廣，給大家都帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)”。�？诿涝吹禺a(chǎn)的營(yíng)銷策劃總監(jiān)沈文建對(duì)記者說(shuō)。
    對(duì)于政府牽頭把開(kāi)發(fā)商聯(lián)合起來(lái)一起對(duì)外做推廣，一位海口政府官員對(duì)記者表示，“本來(lái)這個(gè)事情應(yīng)該是政府牽頭來(lái)做，由政府買單的。我們也想去做，但是政府畢竟經(jīng)費(fèi)有限。如果需要我們配合做什么，我們會(huì)盡量去做”。
    對(duì)于擁有天然資源優(yōu)勢(shì)的�？趦�(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，看上去剩下的問(wèn)題只不過(guò)是僅僅操作層面的，然而這恰恰是問(wèn)題的最關(guān)鍵。如何推廣，推廣什么，最有效的客戶在哪里？
    富人區(qū)的市場(chǎng)？
    沈文建向記者坦言，雖然�？诘姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)共識(shí)，認(rèn)為�？诘姆康禺a(chǎn)遲早要走向全國(guó)，至少有一半以上要在全國(guó)銷售，但到目前為止，還找不到一個(gè)有效的推廣渠道。
    “其實(shí)與其說(shuō)困難不如說(shuō)是困惑。政府困惑，我們更困惑。�？诘拈_(kāi)發(fā)商現(xiàn)在自己也搞不明白房子到底賣給誰(shuí)？北京？上海還是溫州人？真正在這里住的能有幾個(gè)？”沈文建說(shuō)。
    蔡志喆告訴記者，“目前�？诜康禺a(chǎn)在需求方面存在兩種內(nèi)需與一種外需”。首先是�？诒镜氐男枨�，其次是國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)機(jī)構(gòu)的投資與進(jìn)駐帶來(lái)高收入的新島民的需求。外來(lái)市場(chǎng)的需求則來(lái)源于中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的啟動(dòng)，以及一年兩地居住的遷徙式市場(chǎng)的被廣泛認(rèn)可。
    但事實(shí)上，第一內(nèi)需一直受困于�？诘慕�(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及過(guò)去存量的緩慢消化之中。另外，目前�？诒镜孛磕昕忌洗髮W(xué)的人口中只有不到一半會(huì)選擇回海口工作創(chuàng)業(yè)，人才的逆差又反過(guò)來(lái)使�？谠诮�(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市消費(fèi)環(huán)節(jié)上顯得脆弱并缺乏后勁。以此循環(huán)，�？诒镜貎�(nèi)需疲軟也抑制了房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)。
    沈文建也認(rèn)為，“如果海南房地產(chǎn)沒(méi)有旅游概念，根本沒(méi)法做�！焙？诜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，�？诜康禺a(chǎn)的市場(chǎng)前景依然在于度假型市場(chǎng)的啟動(dòng)，這個(gè)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)可能會(huì)在2010年，這個(gè)時(shí)間段將使�？诘臍v史遺留供應(yīng)量開(kāi)始得到很好的消化，使供需趨于平衡。
    消化盤(pán)活早期的爛尾樓依然消耗著海南的房地產(chǎn)資源的供求關(guān)系，但這一關(guān)系隨著土地供應(yīng)的日漸減少，最終達(dá)到平衡從而使市場(chǎng)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，而這一似乎顯得有些漫長(zhǎng)的平衡過(guò)程使海口的開(kāi)發(fā)商的生存現(xiàn)狀并不如意，尤其面對(duì)海峽對(duì)面的房地產(chǎn)市場(chǎng)的如火如荼，更加劇了“局外人”的焦慮與參與的期待。
    “如果我們不抓緊時(shí)間盡一切可能打國(guó)內(nèi)市場(chǎng)牌，那么我們有可能再失去一次機(jī)會(huì)。我們以前在國(guó)內(nèi)賣椰子樹(shù)和藍(lán)天白云是沒(méi)有對(duì)手的，但現(xiàn)在已經(jīng)碰到國(guó)際對(duì)手了。馬來(lái)西亞等地方的房子比我們要便宜20％到30％，這是一個(gè)非�？膳碌氖虑��！鄙蛭慕ㄕf(shuō)。
    沈文建認(rèn)為，�？谀酥梁Ｄ系姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的消費(fèi)對(duì)象都將來(lái)自于外地，在城市經(jīng)營(yíng)上可以提出和引導(dǎo)類似這樣一種概念：海口在未來(lái)5年或者10年可以變成中國(guó)的一個(gè)富人區(qū)，從而找到一個(gè)打開(kāi)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑。”
    蔡志喆告訴記者，今年�？谑型度�108億用于城市功能及公共設(shè)施的改造，同時(shí)也推進(jìn)醫(yī)療、教育等環(huán)境的進(jìn)一步發(fā)展和提升。但他認(rèn)為，比較樂(lè)觀的估計(jì)，2010年�？诜�?jī)r(jià)達(dá)到4000～4500元/平方米是一個(gè)合理和值得期待的價(jià)格，這也就意味著海口目前的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年內(nèi)將有50%～70%的上升空間。
    在10年經(jīng)濟(jì)調(diào)整中苦挨的�？诎l(fā)展商，似乎還沒(méi)有完全從這場(chǎng)曠日持久的低迷走勢(shì)中緩解過(guò)來(lái)，4000元/平方米的房?jī)r(jià)預(yù)期相比于那些房?jī)r(jià)直沖云宵且居高不下，但又毫無(wú)�？诘奶烊毁Y源優(yōu)勢(shì)的城市來(lái)說(shuō)，都已經(jīng)顯得非常保守。