豪宅因何而“豪”？
　　雖然商品房價格上漲已不是什么新聞，但在蘭州市不斷涌現(xiàn)的均價在4000元以上的樓市，仍讓不少市民驚呼：房子為誰而建，因何而貴？
　　豪華住宅為誰而造記者在采訪中，見到蘭州市城關區(qū)一處高檔住宅的宣傳冊上寫著“源于瑞士阿爾卑斯山間別墅空間設計、少數(shù)人的大宅、空中的別墅”，其銷售均價為每平方米4600元，根據(jù)戶型不同價格不同，最優(yōu)越的戶型每平方米在5000元以上，最小戶型為240平方米，最大的近400平方米。據(jù)其置業(yè)顧問介紹，這幢住宅樓共有168套住房，之所以如此高價，除了地段好之外，{TodayHot}更有其高品質(zhì)支撐：公共建筑設施部分以五星級酒店的標準裝修、四季型雙層6.3米挑高空中花園、水環(huán)式中央空調(diào)(特別說明是瑞典技術)、德國第四代智能通風換氣系統(tǒng)(被稱為“呼吸窗”)、智能生態(tài)空間停車庫、“一卡通”等八大智能化系統(tǒng)，還有保姆公寓、歐州標準綠色食品配送中心等。他還特別介紹，其食品配送中心有自己種植的無污染環(huán)保蔬菜，并為住戶提供半成品食品，“比方說韭薹炒肉，住戶是要肉片還是肉絲，韭薹要幾公分長，可以電話告知配送中心，配送中心將會按要求加工好后送進住戶家里�！�
　　置業(yè)顧問介紹說這幢高品質(zhì)的商品樓更多是周邊來蘭投資者購買的。記者以購房者身份了解情況時，她表示質(zhì)疑：“你能買得起嗎？能買得起的人不多。在報紙和雜志社工作的人都來問，可是他們都買不起。說真的，你們收入還沒有我們高呢！”
　　另一處位于城關區(qū)中心地段的高檔住宅的置業(yè)顧問介紹，該住宅的最低價是三樓，為每平方米3900元。每升高一層每平方米的價格提高10元，最高價為每平方米4200元。物業(yè)管理費每平方米1.5元。房屋不帶裝修，墻體和屋頂刷白。
　　毛坯房售到這個價，其價值在哪里？置業(yè)顧問介紹說，該商品房的優(yōu)勢在于：一是地段好，二是是市區(qū)內(nèi)獨一家的園林式小區(qū)，三是房屋品質(zhì)高，四是戶型好，可利用面積多，浪費面積少。在置業(yè)顧問遞過來的宣傳單上，寫有“國際大師以‘渲染生活尊貴’為創(chuàng)作思路，”、“功能清晰、景觀陽光均好、全明空間”、“源自北歐的‘享受主義’，在實用性的基礎上，突出享用性”、{HotTag}“讓新家的整個空間彌漫著奢華氣息”等詞句。據(jù)置業(yè)顧問說，購此房者多為自己開公司做生意者，也有少數(shù)收入豐厚的工薪階層，比如律師、醫(yī)生、大型企業(yè)的供職者等。
　　記者曾在8月份向該商品房小區(qū)的置業(yè)顧問詢問銷售情況，他稱，現(xiàn)在未售出的戶型已經(jīng)不多，可供選擇的有10樓以下和25樓以上的戶型。一位購房者說，他購買的戶型面積為160多平方米，其中公攤面積27平方米。購房總價款為62萬多元，開發(fā)商向他推介工商銀行的貸款，但是因為年齡超過60歲，銀行不能提供貸款，只好向愛人的弟弟借了50萬元，自己出了12萬多元。他自己在文化單位工作，現(xiàn)已退休。他愛人的兩個弟弟自己做裝修，在江蘇、上海、蘭州、河南等地都有分公司，收入相當可觀，雖然常住上海，也分別購買了此處的兩套住房。他稱選中此樓盤的原因是，這里環(huán)境好，在市中心，生活方便，而且樓間距都超過60米，不存在采光和觀景問題，一樓為五星級賓館裝修的大廳，并有閱覽室、會客室、健身房等活動室，借鑒了沿海先進的管理理念，還有會所，提供了人們互相交際的場合�！胺孔佑肋h在增值，貨幣在貶值，要買就買最好的，越好的房子，增值空間越多�！彼�說。
　　但是他對自己購買的樓層很不滿意，去年6月他來看房時，置業(yè)顧問稱，這里的樓房大都已經(jīng)售出，10樓以上只剩13樓，10樓以下只剩4樓和5樓，因為13這個數(shù)字在人們的意識中被認為是不吉利的，所以他只好選了5樓。他愛人的弟弟所購房子和他的不是同一幢樓，但是因為相同的原因也沒有買到滿意的樓層。“號稱只剩幾套房子，將不好的樓層先出手，這是開發(fā)商一慣采用的方法。”這位購房者說。
　　高檔商品房對房市的沖擊對于蘭州出現(xiàn)每平方米4000元以上的住宅，很多老百姓頗有微詞，他們認為，房地產(chǎn)開發(fā)商還是多為普通的老百姓想一下吧，中國的富人畢竟是少數(shù)，何況是蘭州，希望多蓋一些小戶型的好房子，不要太貴了，因為老百姓買不起。
　　2000年以前的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷增加，樓市日益活躍繁榮，各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯(lián)盟。一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，一同制造虛假信息，聯(lián)合起來抬價，為得是利益共享。
　　外來人員購買高檔房的比例不斷上升。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區(qū)高檔商品房出現(xiàn)供不應求，房價上升。而另一方面，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。那么，高檔房價格的上揚，也會對其他中檔房、甚至城郊的低價房價格和行情走勢形成刺激和沖擊，產(chǎn)生向上的拉動作用，使得普通商品房價格有了上升的參照和理由，最終對普通市民的心理預期產(chǎn)生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。
　　一位房地產(chǎn)營銷人員說，過去開發(fā)商一直認為購房者的心理是“買漲不買跌”，因此分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目不管賣得如何，都一定要漲價，讓前面的購房者感覺購有所值，也讓后面的潛在購房者有壓力。
　　讓房價成本信息透明化蘭州市的市民們普遍認為，目前的房價就是由開發(fā)商的壟斷地位形成的壟斷價格，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有定價權，但老百姓也應該有知情權。
　　那么購房者“知情”的實際情況如何？記者向蘭州市城關區(qū)中心地段一高檔住宅樓的置業(yè)顧問詢問是否可得知成本價，回答是不能，因為該小區(qū)的承建商有多家，每個部位都是由不同的承建商來做的。但是他向記者說出了該商品房小區(qū)的地價價格。
　　記者又向位于城關區(qū)金昌南路的另一處售價每平方米在3700元至4100元的高檔住宅樓詢問能否得知成本價，置業(yè)顧問回答：“成本包括房子本身的成本、銷售成本、售后成本等各方面的成本。你這個問法我不能接受，所有來看我們房子的人都沒有問成本價的，再說我們也不知道�！�
　　就商品房的成本控制，蘭州市物價局方面說，從國家政策來講，沒有對商品房的價格進行干預，商品房價格由開發(fā)商根據(jù)成本自行定價。蘭州市建委開發(fā)處也稱，商品房定價是市場行為，由開發(fā)商根據(jù)樓盤之地段、設施等自主定價，并根據(jù)稅收杠桿上稅就可以。
　　一直關注房地產(chǎn)市場并在近期購買了一套商品房的一位住戶說，房地產(chǎn)市場的暴利和信息不透明十分明顯，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房的定價機制，基本上由開發(fā)商一方面說了算，廣大購房者長期處于被蒙騙地位。讓房價成本信息透明化，可以讓大家了解開發(fā)商各個環(huán)節(jié)的真實成本，改變買賣雙方信息不對稱現(xiàn)狀，也有利于價格的過快升高。也許有些開發(fā)商會說，還有很多隱性成本沒打進去，但事實上有些是浮動的成本，有些則是不合理的成本。
　　按照普遍可測算的標準，房價成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業(yè)性收費等7個部分，這些內(nèi)容主要分散在房產(chǎn)、工商、建委等職能部門。從政務信息公開的角度講，政府公布房價成本中由自己控制的那一部分，比如拍賣土地成本是多少、建委定的建材價格是多少，這并不是一個難題，政府能夠公開也應該公開。但是這不能稱之為真實的房價成本，不能把它和房價成本混在一起。因為不同樓盤的運營成本各有差異，這顯然不是政府所能控制的。而運營成本中可能包含有融資成本、公關成本等隱性成本。有的開發(fā)商利用政策上存在的一些“灰色地帶”，通過支付公關費用來減免稅費。所以說“隱性成本”大有文章可做。如果要公布房價成本，“隱性成本”肯定是無法理直氣壯地被公布出來的。
　　合理的市場定價機制，前提是信息充分公開。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場，房價就能更趨理性。購房者掌握相關信息，可以對改變交易價格完全受開發(fā)商主導的局面起到積極作用。毫無疑問，提高房價透明度，這不但是購房者的合法訴求，也是開發(fā)商提高誠信度的明智選擇。但是，公開房價成本，此舉對抑制房價到底能起多大作用。